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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。问：很多年前，我父母在经纪人的推荐下，在房山市黑村买了一套小产权房。这是一套105平方米的3LDK公寓，位于一栋6层无电梯建筑的5楼。我的父母通常住在城里，所以我们不常去那里。两年前，我的父母因病去世。由于福三家地处偏僻，我就没有回去照顾。起初我打算搁置它，但那段时间水从楼上漏进房子里，我不得不修理它。每年还必须按时缴纳水电费和其他费用，这需要大量的精力和财力。今年房地产行业非常低迷。我也克现在这个房子的市场价值本来就不好，所以想请您帮忙分析一下。 1. 由于我拥有少量股份，我是否应该尽快卖掉这套房子？ （虽然所有权权益很小，但我仍然拥有房屋的净值，而且我的邻居也多次买卖过它。） 2. 还是应该等到市场再过一两年好转后再考虑出售？ 3. 之前听说有拆迁的趋势，后来又听说周边会拆，但小镇不会留下。我对当地政治不太了解，所以无法做出准确的判断。您认为年复一年地继续投入这些各种费用并观望是个好主意，还是您认为您能够尽快继续前进？这房子没有太大的经济价值。我还应该卖掉它吗？我应该把它搁置吗？ A：1.和京村，我刚看到，是书口店的吗？前两天，一位网友也遇到了类似的情况。他买下了北部的龙胜园，那里也有类似的主人。他是2010年买的，当时的价格是每平方米5000元。现在他们只有 6/7,000。而且，他买的第一套房子很难租。租户担心夏季会再次发生洪水。所以，这个房子对他来说没有任何用处。如果维持下去，每年物业费和水电费将在3000元左右。如果你卖掉它，你不仅会以较低的价格出售它，而且还会以较低的价格出售它。这也会很困难。 2.我建议没必要保留，但也没有必要立即卖掉。如果你没有资金，可以等到明年再考虑。首先，现在的行情太差了，反正你也可能卖不了多少钱，何必着急呢？最好等到明年春天再评估城市地区的市场状况。如果市场复苏，如果我们再等六个月，这个消息可能会出现前往周口店。其次，毕竟地铁正在维修，所以最好还是等到靴子接触地面再说。到时候房价可能不会上涨，但如果租金上涨或者租房者数量增加，那将是一件好事。如果情况稳定下来，我们也许可以卖出更多。因此，建议您检查一下您的家是否也有类似情况。同样的情况，明年春天之后也会发生。年底没必要把它列入反季节的，反而会引起更多的不适。 3、拆除几乎是不可能的。如果你负担不起拆除费用，没有人愿意制造问题。 4.所以我的建议是你不需要保存很长时间。即使可以乘坐地铁，也不要抱有太高的期望。毕竟燕山这样的老工业基地，设施好，学区也好，也就一万多块钱。周口店涨价多少？但如果你不急于有了钱，现在没必要卖掉。等待六个月，或者最多一年。仅供参考。 2Q：去年我卖掉了两居室的房子，在京龙馆新干线上又买了一套。庄海子公馆设有3间卧室和2间浴室。我也采纳了当时收到的一些建议。这套房子目前是720万元买的，但租金始终是7550元，所以租金肯定更便宜。有件事我没想到。当时我记得你说过，租金低是房子保值的证明。例如，商业和住宅建筑的设施租金肯定很高。我想问，你当时是这么告诉我的吗？我没有别的目的，只是想和你谈谈。因为视力不好，家里赔了钱，哈哈哈。 A: 1.你接受我的建议并支付950美元的租金。我在乐亦庄葛西买了房子。你当时有多少钱？也许是我们喝了太多酒，然后就昏倒了。 2.不要说“低租金是房价坚挺的标志”。这是因为结果是低租金，并且有多种因素造成这一结果。其他因素，如位置偏远、单位面积大、总价高、装修精美、学区溢价、租金和销售溢价以及新建建筑等，也导致租金下降。所以如果我们只谈论这个元素，它可能是针对特定情况的。我不记得你当时问了我什么。 po当然推荐租金低的房子，但是有一定的前提条件。例如，如果同一地区没有学区溢价，较旧、较小的住房或搬迁的经济适用房肯定会获得较高的租金收益率，但优质商品房的租金收益率会较低。从投资角度看，我们推荐估值高、租金低的商品房。无论如何，我通常不会在没有预先考虑的情况下盲目地提出建议。必需品，除非酒真的很好，食物真的很好吃。像亦庄城这样有学区溢价的楼盘，低租金意味着高溢价，可能还有租金费和销售费。租销比新台币950元，赶上东海。我不能推荐这样的房子。谁给我佣金？ 3.此外，虽然我会说商业公寓和住宅公寓的租金较高，但我绝不会说仅这种类型的住房就能保值。当我说限制是必要的时，我的意思是“短期内”是可能的，但我也大致列出了缺点和潜在风险。没有人给我公寓佣金，我也不喜欢它。 4.所以我不记得你问了什么以及我是如何回答的。应该有一些先决条件。我没有断章取义，但我可能只关注了这两句话。仅供参考。第三个问题：就我而言，我拥有一套价值为朝阳市东坝常春藤盟约600万元，目前正在出租。这名男孩目前在凯道堂市行源寺附近的一所小学上四年级，很可能会继续读高中。那将会发生。一家五口在东凯多多市租了一套房子，陪她上学。我们现在想出售该房产并将其分配给具有更好保值/价值的房产。买房的总预算在800万日元左右，但主要意图有3个。第一个是位于筑新庄地区地铁和工业区附近的半新建物业。二是海淀市埃丰工业区（普里市、中海市）附近的优质楼盘。第三是位于海淀/东西城学区的具有一定溢价的房产。前两个计划实际上代表了计划型和行业型的保值思路。由于夫妻俩也在北方工作，第一件事就是想到的就是朱辛庄和永峰。 A：1、首先考虑的是朱辛庄和永丰，但不一定限于这些。上嘴西清河、西三旗几乎都是新房，具有较高的保护价值，请直接找当地中介。我的建议是在考虑房产时计算学区溢价。当利率较低时，尝试尽可能低地购买，以使您的生活更有利可图，并且保值风险更小。 2.第三点我不明白。为什么我必须在东部和西部地区选择“特定区域的优质房产”？一般来说，住房是你居住的东西，但你不必自己住在里面；您也可以出租它以保持和提高其价值。从生活的角度来看，盈利能力是最重要的因素，而对于租房来说，最重要的是回报率。为了保持和提高价值，首先要最大限度地降低风险，这一点很重要。追求“高级”的W导致性价比低、租金收益率低，且溢价部分在明年最低会员期后也将带来一定的保值风险。财富是通过风险赚取的，但如果你对赌明显的大势，即使赢了也只能得到平均值。如果你输了，你就输了。 3、还有，预算800万，在北京房地产市场算中上阶层，但在学区里基本属于中产。想要以低廉的保险费买到学区内的房子并不容易，不仅在东西部城市，在阿萨亚市也是如此。海淀只能说，在这个房价低迷的时期，这是可能的。查看更多房屋，支付更多费用并分析每个房间。赛。 4.我没有其他建议。但是，我们建议您不要寻找学区保费。总人口的趋势是不可逆转的。萧条至少会持续到 2031 年。尝试一下顺应潮流，而不是逆大势而行。此外，在此期间购买房屋也需要进行计算。当然，位置是最重要的，但价格（租金）也很重要。如果您物有所值，您就不会受到盈利能力的影响。仅供参考。 Q4: 我家在东四有一套房子给我的丈夫和父母。自从父亲去世后，母亲就想提前把房子收拾好。对于我的兄弟姐妹来说，这所房子被一家机构估价为670万日元。你觉得房子我留着合适，还是我把房子送给我哥家，他给我335万合适？我家已经有两套公寓，一套是自住的，一套是归还给亚运村的，还有一套小公寓出租。我儿子刚上大学。如果你想要房子，就必须卖掉这套57平米的耕地小公寓。耳临环城东四号线朝阳公园。价值约300万元，目前租金5500元。答：1、其实你的问题可以简化。这套出租屋值得换学区房吗？这是否意味着我现在可以把其他一切都放在一边？ 2.我认为这不是很重要。房子是用来住的，学区内的房子是用来上学的。您拥有自己居住的房屋，因此即使您在该学区获得房屋，您也不能居住，它仍然是出租的。但由于学区溢价，目前学区房价中位数约为25%。这部分租金不支付，因为租户无法使用该所有权。因此，您搬家后，您的租金收入将减少25%。租户将无法再使用该产权，他的家人也将无法在短期内使用该产权。毕竟，孩子们刚刚开始上大学，而且将在距离毕业、结婚、生子至少还有10年。因此，这套670万的房子，150万甚至更多的溢价至少要闲置10年才有价值。就不会有任何价值。合适吗？此外，明年我们将看到入学人数明显下降，这种情况至少会持续到2031年。在此期间如果没有政策支持，保费部分很可能会受到价值保留的影响。这合适吗？ 3.我认为的另一件事是，在分配遗产时，最好在兄弟姐妹之间出售。房屋价值波动并且仍然可能很昂贵。如果是暴力行为，无论谁来评估，都可能给你们任何一方带来未来的损失，无论是你的房子还是你的钱。比如说这套公寓，如果是在两年前，当时房价最高的时候，就价值800万。如果你想要一套房子并给了你兄弟 4 美元如果两年前价值 670 万美元，那么您将损失至少 65 万美元的现金。合适吗？但如果你现在想要房子，但两年后价格又回到800万日元，你哥哥会怎么想？你觉得自己处于劣势吗？即使你不大声说出来，你也可能在心里感觉到。还有，说到很多与家务有关的事情，有句话是这样说的：“不怕没有做好事，就怕没有好人”。如果有人怂恿，就会影响家庭关系。所以我的建议是1分钱卖掉，一次性还清。这样一来，就没有人需要付出代价或利用这种情况。 4. 在这种简单的情况下，我建议卖掉房子来换钱，或者如果你想要钱但不想要房子。当然，最好找人来估价你的房子。 670 万显然是低估的。当然，你会想不花钱就买房子任何事物。仅供参考。 5Q：提问者中似乎有一些人不希望自己的孩子和长辈住在一起。在我的家庭中，情况恰恰相反。我的父母根本不想和我们住在一起。但结果还是一样，我得另找房间。父母这几年一直租房子，今年业主把房子卖了，租房子就难了。毕竟我父母都快70岁了。在我家住了三个月后，我决定买房。起初我想买一套公寓，但看了你的文章后，我发现它不适合老年人。不过我的钱确实不多，所以想请教各位能否推荐5号线环岛东以内200万日元以下的房子。无论学区等配套设施如何，目标主要是独居老年人，但也有一定的需求，例如医疗保健和公园。我们目前正在分析两个部分在互联网上。其中之一是锡洛，白子湾的沿海小镇。符合标准的东西有很多。第二个是神户店的观音堂，我觉得离公园很近。我想问一下，从保值的角度来看，哪一个更合适。答：1.你的问题有点间接。前面的话都是在讲自制力，但最后一句却突然变成了对冲。 2. 房地产的价值至少在很大程度上取决于其位置。土地价值由附属设施决定，土地价格实际上反映了附属设施。从pSector角度来看，设拉子湾当然实力相对较强，设施也更齐全，所以优先选择。 3.但还有一点就是，硅城所在的板块并不是很强。毕竟，北部和东部都有铁路。这是一个天然屏障，影响板块与周围区域的连接。当然，观音殿周围隔断较多，几乎所有面都是封闭的。北部和西部有铁路，东部有热电厂，南部有公园和高尔夫球场。因此，该区域用地较少，不会引进大型配套设施。商业配套设施规划困难，投资者盈利困难。相对来说，我们先看silocity。 4. 还有一件事：您正在查看的一些 Silocity 建筑可能是拥有 70 年所有权的公寓。这种类型的公寓是最好的选择，也是次佳的选择。除了土地期限外，它与50年期公寓相同。它也不适合老年人。仅供参考。关注“张哥，聊聊买房”，是一个公众号。如果您有任何房产问题，请问我。
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